大規模修繕工事（コンサルタント業務）流れ
ここでは、大規模修繕工事の流れをご説明するとともに、責任施工方式を導入した場合と、設計監理方式（コンサルタント）を導入した場合との比較を交えながらご説明いたします。
- 責任施工方式はStep2は行いません。
- 設計監理方式はここまでが無料対応となります。
- 設計監理方式はここで設計・工事監理業務委託契約を結び、コンサルタント業務を開始します。
- 責任施工方式はStep5は行いません。
- 両方式ともにここで工事請負契約を結び、工事がスタートします。
- 責任施工方式は工事監理を自社で行います。（セルフチェックのみ）
相談、目視確認
まずはお気軽にご連絡ください。大規模修繕工事に詳しい弊社スタッフが無料で訪問致します。ヒアリングをさせていただいた後、目視確認にて建物の現状を把握します。
見積書（コンサルタント業務）の提出
ヒアリングをもとに、コンサルタント業務の見積書を提出致します。内容にご納得いただけましたら、ここで設計・工事監理業務委託契約を結び、コンサルタント業務が開始となります。
建物調査・診断 【約4か月】※建物規模によります。
責任施工方式の場合
- 施工会社が見積書と提案書を作成する目的として調査・診断をします。
設計監理方式の場合
- 現状の劣化状況を第三者である専門家が詳しく調べます。
- [具体的な調査内容]
-
- 机上調査（事前準備調査、図面、履歴確認、全戸アンケート調査）
- バルコニー立入り調査（戸数の約10%程度）
- 現地集中調査（各種機械を使った試験や数量計測を含む）
- 診断結果報告会の会社または報告書ダイジェスト版の全戸配布
- 工事が必要な箇所を厳選調査した後、優先順位をつけて予算に合わせた提案ができるように準備します。
改修設計 【約3～4か月】※建物規模によります。
責任施工方式の場合
- 施工会社が見積書と提案書を作成する過程で、改修設計が行われるのが一般的です。施工会社の経験と技術力によりますが、工事の優先順位が低い箇所まで改修設計に入れられるなど、精度が低くなる可能性があります。
設計監理方式の場合
- 設計と施工の分離により、劣化状況や試験結果に基づいた数量積算や工事優先順位を資料化できます。
- [具体的な資料]
- 数量積算および優先順位ランク付け、設計提案書（概算工事費明記）の作成、提出
- 見積取得に必要な、各種書類を作成することで、見積比較が容易にできるように準備ができます。
- [具体的な資料]
- 見積書を取得する為に必要な、工事仕様書、見積要項書、内訳明細書の作成
施工会社選定 【約2か月】
責任施工方式の場合
- 改修設計、工事仕様書、内訳明細書がそれぞれ施工会社によって異なる為、専門家レベルの管理組合員がいないと内容精査や見積金額の比較が困難です。
設計監理方式の場合
- 専門家（コンサルタント）が施工会社の選定補助を行います。設計と施工の分離により、内容精査と見積金額の比較が容易に行います。
- [具体的な選定補助内容]
-
公平性と透明性が担保されなければならない重要な事案のため、弊社では公募形式に加え、1～3次選考を推奨し、合意形成を目指します。
- 公募条件決定（会社規模・信用度・財務内容・株主・実績など）、公募受付代行
- 各段階での比較一覧表の作成（応募会社比較分析、見積金額比較精査など）
- 現場説明立会い、説明、質疑応答
- 1次～3次選考までの出席、資料作成、アドバイス対応、工事請負契約・総会（議案書）準備補助
工事監理 【約5か月】※建物規模によります。
責任施工方式の場合
- 管理組合側で足場に登っての検査が必要です。
- 工事施工会社の技術力、信頼性などにより完工時の結果の差異が大きくなり易いです。
設計監理方式の場合
- 工事着工前からアフターサービス履行までをコンサルタント会社が総合監理するので、サービスや品質が担保されます。また、管理組合側の負担が大幅に軽減されます。
- [具体的な監理内容]
-
- 着工前準備（工事説明会資料、近隣挨拶文）チェック、指示、確認、試験施工監修
- 工事監理全般（品質維持管理、工程・安全管理、工程検査、定例打ち合せ週1回）
- 3者（理事会・施工会社・弊社）定例会出席、出来高査定、組合立合い検査
- 竣工図書チェック（保証書内容・アフターサービス計画） 他
