知っておきたい2種類の方式！
マンションの大規模修繕工事を行う際に、
- 責任施工方式
- 設計監理方式
という2種類の方式があることをご存知でしょうか？？
責任施工方式
責任施工方式とは、マンション管理組合と工事施工会社が工事請負契約を結ぶ方式です。この場合、調査診断、改修設計、資金計画から実際の工事までの全てをこの1社がおこないます。
設計監理方式
設計監理方式とは、第三者（専門家）であるコンサルタント会社に、調査診断、改修設計、工事施工会社選定補助、資金計画、工事監理などを委託する方式です。
2種類の発注方式のメリット・デメリット
実際に工事を行う、工事施工会社を決定する流れは大きく分けて３つあります。
- マンションの管理会社にすすめられた工事施工会社から見積もりをもらい決定する（責任施工方式）。
- 管理組合で選定した、工事施工会社数社から相見積もりを行い決定する（責任施工方式）。
- コンサルタント会社が調査診断、改修設計を行い、工事施工会社選定補助のもと入札で決定する（設計監理方式）
もともとは1番で行うのが当たり前でした。しかし、工事施工会社の台頭により2番が主流になると、価格は安価ですが、管理組合員の負担増加、手抜き工事等による品質不安、一部の区分所有者との利害関係など、マンションの資産価値や区分所有者間の公平性などが低下する事例も起こりました。昨今では、3番の設計監理方式が主流となり、少なくとも半分以上の分譲マンションでこの方式が活用されています。ここでは、2種類の発注方式のメリット・デメリットを比較表にして掲載します。
責任施工方式
メリット
- 調査診断、改修設計、工事実施までを全て一社に任せられる。
- 窓口一本化による、理事会運営の簡素化と合理化を図れる。
- コンサルタント費用が発生しない。
デメリット
- 工事施工会社選定時に数社とやり取りをするため、管理組合員の負担が増える。
- 共通の工事仕様書がないので、見積や工事内容の比較が困難。
- 第三者（専門家）の検査等のチェックがないため、手抜き工事などの品質低下や一部の区分所有者との利害関係など公正性・公平性が保ちにくい。
- 工事施工業者の技術力、信頼性、会社財務内容等により予想と大きく異なる結果になり易い。
- 工事施工時の監理がない為、管理組合での検査が必要。負担が増える。
- 相見積もりをしない場合、割高の傾向。
設計監理方式
メリット
- 調査診断、改修設計、資金計画、工事監理など窓口一本化による管理組合員の負担軽減（クレームを含む）ができる。
- 毎年変わる理事会への引き継ぎと情報共有ができる。
- 設計段階で管理組合の意向を取り入れやすい。
- 共通の工事仕様書および見積内訳明細書により、見積書の金額比較、査定、精査が容易にできる。また、無駄な工事をなくし、公平な価格競争原理が働くため、コンサルタント費用以上の費用削減につながる場合もある。
- 設計と施工が分離しているので、工事施工会社選定が公正・公平に実施できる。
- コンサルタント（専門家）による工事監理を行うので、品質の厳格な監理が可能となり、手抜き工事等に対する抑止力となる。
- 第三者を入れる事で、全組合員に対して透明性が担保出来、合意形成が容易になる。
デメリット
- コンサルタント費用が発生する。
オフィスレコンは大規模修繕のコンサルタント（専門家）です。
オフィスレコンは、平成2年11月に創業されたマンション大規模修工事のコンサルタントを専門とした一級建築士事務所です。一級建築士事務所には、新しく建てることを得意とする事務所と既に建設されている建物を再生することを得意とする事務所があります。弊社は分譲マンションの改修設計と監理を専門で行ってきた会社です。再生のための設計と監理は、たくさんの経験が提案力と品質に直結します。大規模修繕工事を設計監理方式でお考えのみなさま。30年以上の経験と実績をもつオフィスレコンにご相談ください。
